Byty prodávám na Příbramsku od roku 2007 — Drkolnov, Březové Hory, Sedmičku i sídliště v Dobříši, Sedlčanech a Rožmitálu. Vím, kde se v kterém domě prodává o dvě stě tisíc jinak a proč. Než začneme cokoli řešit, řeknu vám číslo z uzavřených obchodů ve vašem okolí: napište adresu a dispozici, ozvu se do 48 hodin.
Čím je prodej bytu jiný
První otázka nikdy není cena, ale jestli je byt v osobním vlastnictví, nebo družstevní. U osobního vlastnictví se převádí nemovitost přes katastr. U družstevního se převádí členský podíl — jiné papíry, jiný postup, často souhlas družstva a vždycky delší příprava. Kdo to zjistí až u prvního vážného zájemce, ztratí tři týdny.
Druhá věc, kterou prodávající obvykle neví a kupující se na ni ptá hned: co dům plánuje. Kolik je ve fondu oprav, jestli se chystá zateplení, výměna výtahu nebo střecha a jestli se na to bude vybírat. Zápis z poslední schůze SVJ dokáže cenu podržet stejně dobře jako nová kuchyň — a když chybí, kupující si domyslí to horší.
Ke zbytku patří papíry, které u domu vůbec nejsou: prohlášení vlastníka, evidenční list s předpisem záloh, potvrzení SVJ o bezdlužnosti. A energetický průkaz, který má někdy zpracovaný celý dům — zeptám se na to jako první, ať ho nekupujete zbytečně.
Jak váš byt představím kupujícím
Prvních čtrnáct dní v inzerci vidí nejvíc lidí a jsou to ti, kteří v regionu hledají nejdéle a ceny znají. Podle toho, co uvidí, se rozhodne o celém prodeji. Proto nemovitost nikdy nepouštím do inzerce dřív, než je hotové tohle:
Z mé zakázkyProfesionální fotografieFocení za denního světla, rovně, s připraveným bytem. Na přípravu se domluvíme dopředu — obvykle stačí uklidit plochy a schovat osobní věci. Na snímku je byt na Drkolnově, přesně jak šel do inzerce.
▶Přehrát videoVideoprohlídkaKupující si projde byt dřív, než k němu vyrazí. Šetří to prohlídky, které nikam nevedou. Kliknutím se pustí skutečná videoprohlídka toho bytu.
3DOtevřít 3D3D sken MatterportemVirtuální prohlídka, ve které si člověk projde byt sám a změří si vzdálenosti. U kupujících z Prahy je to často to, co rozhodne, jestli sednou do auta. Kliknutím se otevře ta z Drkolnova.- Půdorys s výměramiKdyž ho nemáte, zaměřím ho. Kupující chce vědět, jestli se mu tam vejde postel, ne jen kolik je to metrů celkem.
- Text inzerátuCo v bytě a v lokalitě skutečně je, včetně toho, co je vidět z okna a jak je to daleko na autobus. Bez frází o vysněném bydlení.
- Inzerce na hlavních serverechSreality, Reality.iDNES.cz, BlackReality a další realitní servery, plus můj vlastní web. Nabídku posílám i lidem, které mám v evidenci a hledají přesně tohle.
- Kupující z PrahyPo D4 je Příbramsko v dojezdu a část poptávky přichází odtud. Inzerát proto píšu i pro člověka, který lokalitu nezná a potřebuje si ji umět představit.
Ukázka: byt 3+1 na Drkolnově
- Nemovitost
- byt 3+1, 65 m², 5. patro panelového domu s výtahem
- Lokalita
- Šachetní ulice, Příbram — okraj sídliště Drkolnov
- Stav
- po částečné rekonstrukci, zděné jádro, PENB třída C
Takhle vypadá byt, když jde ode mě do inzerce. Prohlédnout celou nabídku — včetně videa a virtuální prohlídky.
Stav nabídky k 8. 9. 2026: rezervováno.
Co budete potřebovat
U bytu v osobním vlastnictví tohle. Většinu z toho zařídím za vás — důležité je začít hned, ne až týden před focením.
- Výpis z katastru (list vlastnictví) — stáhnu si ho sám
- Nabývací titul — kupní nebo darovací smlouva, případně usnesení o dědictví
- Prohlášení vlastníka budovy
- Evidenční list nebo předpis záloh — kolik se platí do fondu a za služby
- Potvrzení SVJ o bezdlužnosti
- Stanovy SVJ a zápis z poslední schůze — kvůli plánovaným investicím do domu
- Průkaz energetické náročnosti — nebo zjistíme, jestli ho nemá celý dům
- Vyčíslení zůstatku od banky, pokud je byt zastavený hypotékou
U družstevního bytu k tomu přibude nájemní smlouva s družstvem, potvrzení o členství a stavu anuity a stanovy družstva. Napište mi a pošlu vám úplný seznam pro váš případ.
Ať ho máte po ruce i u notáře a na úřadě, mám ho v PDF.
Checklist „Prodávám byt“ ke stažení →
Čísla, se kterými počítat
Doba nabízení: Realiťák roku a CEMAP, Středočeský kraj, červen 2026. Nabídkové ceny: Valuo, okres Příbram, srpen 2025 – červenec 2026. Průměr za celý okres se k ocenění konkrétního bytu hodí jen jako orientace — v jednom paneláku se prodává jinak než v tom vedle.
Pět otázek, které u bytů dostávám nejčastěji
Zbylých patnáct najdete v častých dotazech.
Prodávám družstevní byt. Je to jiné než byt v osobním vlastnictví?
Ano, a je to nejčastější zdržení, na které u bytů narazím. Nepřevádí se nemovitost, ale členský podíl v družstvu — takže se neřeší katastr, ale stanovy družstva, potvrzení o členství, stav anuity a často i souhlas družstva s převodem. Vyřídím to za vás, ale je potřeba začít hned, ne až bude kupující.
Musím mít průkaz energetické náročnosti i u bytu v paneláku?
Ano. Energetickou třídu musíte uvést už v inzerátu a za neuvedení hrozí fyzické osobě pokuta až 100 000 Kč (RealFree, 2026). U bytu ho někdy má zpracovaný celý dům přes SVJ — zeptám se za vás jako první. Když ho dům nemá, zajistím ho; u běžné nemovitosti vyjde na 4 000 až 6 000 Kč a trvá 5 až 10 pracovních dnů (RealFree a Nemovitostní kalkulačka, 2026).
Kolik prohlídek u bytu čekat?
U běžného bytu na Příbramsku desítky telefonátů a jednotky až nižší desítky prohlídek, rozložené do několika týdnů. Podstatná část volajících nejsou kupující — jsou to makléři, sousedé a lidé, kteří si prohlížejí trh. Tohle je ta část práce, kterou lidé podceňují nejvíc; u mě jde všechno přes jedno číslo.
Prodávám byt a zároveň kupuji jiné bydlení. Jde to načasovat?
Jde, ale musí se to naplánovat na začátku, ne až přijde nabídka. Oba obchody se dají poskládat tak, abyste nezůstali bez střechy ani se dvěma hypotékami. Na první schůzce si proto projdeme vaše termíny dřív než cenu.
Byt je zastavený hypotékou. Můžu ho prodat?
Můžete, dělá se to běžně. Od banky se vyžádá vyčíslení zůstatku a kupní cena se v úschově rozdělí — část jde bance na doplacení a vymazání zástavy, zbytek vám. Vyčíslení má omezenou platnost, takže se objednává až ve chvíli, kdy je jasný termín podpisu.