Daň z prodeje nemovitosti: kdy se platí a kdy ne

Nejsem daňový poradce. Tahle stránka je orientace, ze které poznáte, jestli se vás daň může týkat. Konkrétní situaci vám potvrdí daňový poradce a rád vám doporučím někoho, kdo to udělá pořádně.

Když připravuji prodej, ptám se na datum nabytí nemovitosti jako na jednu z prvních věcí. Několik měsíců může rozhodnout o tom, jestli z prodeje zaplatíte daň, nebo ne. Proto se to řeší na začátku, ne až po podpisu.

Co prodej nemovitosti reálně stojí: daň z příjmu, vklad do katastru, průkaz energetické náročnosti, úschova a další položky mám sepsané v přehledu na dvě strany. Stáhnout zdarma za jméno a e-mail →

Kdy se daň neplatí

Časový test: 5, nebo 10 letKdyž jste nemovitost nabyli do 31. 12. 2020, stačí ji vlastnit déle než 5 let. Když jste ji nabyli od 1. 1. 2021, je to 10 let. Počítá se od zápisu do katastru, ne od podpisu smlouvy.
Test bydlení: 2 rokyKdyž jste v prodávané nemovitosti měli bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem, je příjem osvobozený bez ohledu na to, jak dlouho ji vlastníte.
Peníze na vlastní bydleníOsvobození jde uplatnit i tehdy, když peníze z prodeje použijete na vlastní bydlení. Musíte to ale finančnímu úřadu oznámit včas. Bez oznámení o osvobození přijdete, i když peníze na bydlení opravdu použijete.
Dědictví v přímé liniiKdyž jste nemovitost zdědili po rodičích nebo prarodičích, započítává se do časového testu i doba, po kterou ji vlastnil zůstavitel. Test tak bývá splněný hned po dědickém řízení.

Kdy se daň platí a z čeho

Když nesplníte žádnou z podmínek, daní se rozdíl mezi prodejní cenou a tím, co vás nemovitost stála: nabývací cena a doložené výdaje, například na rekonstrukci. Sazba je 15 %, u základu daně nad 36násobek průměrné mzdy, pro rok 2026 nad 1 762 812 Kč, je to 23 %.

Proto se vyplatí schovávat faktury za opravy a doklady o koupi. Bez nich se daní víc.

Co oznámit finančnímu úřadu

Když osvobozený příjem z prodeje přesáhne 5 000 000 Kč, musíte ho finančnímu úřadu oznámit, přestože daň neplatíte. Za neoznámení hrozí pokuta. Na Příbramsku se tahle hranice týká hlavně rodinných domů.

Družstevní byt a podíly

U družstevního bytu se neprodává nemovitost, ale družstevní podíl, a pravidla pro osvobození se posuzují podle doby členství v družstvu. Liší se od bytu v osobním vlastnictví, proto tady platí dvojnásob: nechte si to potvrdit daňovým poradcem. Co je u prodeje družstevního bytu jinak, mám sepsané na stránce prodej družstevního bytu.

Daň z nabytí už neexistuje

Daň z nabytí nemovitých věcí, kterou dřív platil kupující, byla zrušena. Při prodeji se tedy řeší jen daň z příjmu na vaší straně.

Časový test, test bydlení, dědictví v přímé linii, oznámení nad 5 mil. Kč a sazby: RealFree, červen 2026, a Dostupný advokát, 2026. Pravidla se mění, před prodejem si je ověřte u daňového poradce.

Když prodáváte zděděnou nemovitost, podívejte se i na stránku prodej zděděné nemovitosti.

Nejčastější otázky k dani z prodeje

Další odpovědi najdete v častých dotazech.

Počítá se časový test od podpisu kupní smlouvy?

Ne. Rozhoduje den zápisu do katastru, kdy jste se stali vlastníkem. Když vám do splnění testu chybí jen pár týdnů, vyplatí se termín prodeje naplánovat podle toho.

Zdědil jsem dům po rodičích. Platím daň, když ho prodám hned?

Při dědictví v přímé linii se do časového testu započítává i doba, po kterou dům vlastnili rodiče. Pokud ho vlastnili dost dlouho, je test splněný hned. Potvrdí vám to daňový poradce nebo notář, který vedl řízení.

Musím podávat daňové přiznání, když splním časový test?

Daň z osvobozeného příjmu nepodáváte. Pokud ale osvobozený příjem přesáhne 5 000 000 Kč, musíte ho finančnímu úřadu oznámit, jinak hrozí pokuta.

Daň z prodeje nemovitosti